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土地增值税的预缴
土地增值税预征的申报起止时间
纳税人应当自房地产开发项目首张预售许可证书(或现售备案证书)的发证当日起，按期申报预缴土地增值税。| 若取得预(销)售收入时间早于发证时间的，则应当自取得首笔预(销)售收入当日起，按期申报预缴土地增值税。 纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止申报预缴土地增值税。 |
土地增值税预征的计税依据
与增值税、企业所得税计税方法保持一致，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据 = 预收款 ÷ (1＋增值税适用税率或征收率)例子
甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，当地普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款10000万元，则甲公司在申报预征土地增值税时的计征依据为10000÷(1+9%)=9174.31万元，预征土地增值税=9174.31x1.5%=137.61万元。
清算收入、销售面积归集的截止时间
纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。扣除项目
1.符合条件的项目规划范围外支出准予扣除为客观反映纳税人取得土地使用权所支付的实际成本，纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外(俗称“红线外”)为政府建设公共设施的，实际发生的建造支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
2.因转让房地产缴纳的印花税和地方教育附加准予扣除
纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定应计入“税金及附加”科目，与会计制度规定相衔接，在申报土地增值税时有关印花税计入“与转让房地产有关的税金”扣除。纳税人因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
尾盘销售土地增值税
1.申报时间与预征起止时间、清算收入和销售面积归集的截止时间的规定相衔接，本条规定纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式按季申报缴纳土地增值税。
其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。
2.单位建筑面积扣除项目金额计算方法
纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。
各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额 = 税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计 ÷ 相应类型房地产的可售建筑面积
例子
甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计284000万元(其中与转让房地产有关的税金4000万元)，普通标准住宅可售建筑面积100000平方米，则单位建筑面积扣除项目金额=280000万元÷100000平方米=2.8万元/平方米;甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘10000平方米，发生与转让房地产有关的税金300万元，则与此相对应的扣除项目金额=10000平方米x2.8万元/平方米 + 300万元=28300万元。
纳税人办理尾盘销售申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定征收土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受免征土地增值税。
政策依据：《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)
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